Quase todo índice de preço imobiliário divulgado no Brasil é construído sobre anúncios — o valor que o vendedor pede. Este relatório usa a outra ponta: o valor declarado na transmissão do imóvel, registrado quando o ITBI é recolhido. É a diferença entre a vitrine e o caixa.
Os 10 distritos mais caros de São Paulo (2025)
| Distrito | Zona | Mediana de venda | Vendas |
|---|---|---|---|
| Alto de Pinheiros | Oeste | R$ 1.070.000 | 329 |
| Jardim Paulista | Oeste | R$ 1.060.000 | 1.787 |
| Moema | Sul | R$ 932.500 | 1.806 |
| Itaim Bibi | Oeste | R$ 890.000 | 2.371 |
| Morumbi | Oeste | R$ 879.768 | 289 |
| Vila Leopoldina | Oeste | R$ 850.000 | 534 |
| Pinheiros | Oeste | R$ 750.000 | 1.424 |
| Perdizes | Oeste | R$ 750.000 | 1.787 |
| Lapa | Oeste | R$ 725.000 | 1.120 |
| Campo Belo | Sul | R$ 700.000 | 796 |
Os 10 distritos mais baratos
| Distrito | Zona | Mediana de venda | Vendas |
|---|---|---|---|
| Cidade Tiradentes | Leste | R$ 97.900 | 257 |
| Lajeado | Leste | R$ 130.000 | 47 |
| Guaianases | Leste | R$ 139.015 | 120 |
| Jose Bonifacio | Leste | R$ 147.000 | 185 |
| Itaim Paulista | Leste | R$ 176.536 | 53 |
| Se | Centro | R$ 218.000 | 281 |
| Sapopemba | Leste | R$ 220.000 | 169 |
| Capao Redondo | Sul | R$ 225.000 | 115 |
| Pedreira | Sul | R$ 229.654 | 40 |
| Parque do Carmo | Leste | R$ 230.000 | 104 |
Onde mais se vendeu
| Distrito | Zona | Vendas | Mediana |
|---|---|---|---|
| Itaim Bibi | Oeste | 2.371 | R$ 890.000 |
| Vila Mariana | Sul | 2.180 | R$ 700.000 |
| Moema | Sul | 1.806 | R$ 932.500 |
| Jardim Paulista | Oeste | 1.787 | R$ 1.060.000 |
| Perdizes | Oeste | 1.787 | R$ 750.000 |
| Vila Andrade | Sul | 1.730 | R$ 495.000 |
| Saude | Sul | 1.563 | R$ 570.000 |
| Pinheiros | Oeste | 1.424 | R$ 750.000 |
| Santo Amaro | Sul | 1.383 | R$ 580.000 |
| Tatuape | Leste | 1.187 | R$ 566.440 |
Resumo por zona
| Zona | Mediana de venda | R$/m² cadastral | Vendas |
|---|---|---|---|
| Zona Oeste | R$ 725.000 | R$ 6.589 | 12662 |
| Zona Sul | R$ 500.000 | R$ 5.052 | 15934 |
| Zona Centro | R$ 400.000 | R$ 5.455 | 5398 |
| Zona Norte | R$ 345.000 | R$ 3.851 | 6081 |
| Zona Leste | R$ 325.000 | R$ 3.947 | 10369 |
O que está à venda não é o que se vende
O anúncio mediano de apartamento em São Paulo pede R$ 870.000 (base própria com mais de 1,8 milhão de registros de oferta em 2026). O apartamento mediano efetivamente vendido custou R$ 451.982. Essa distância não é um "desconto de negociação": ela mostra que o estoque anunciado se concentra em imóveis mais caros e mais novos, enquanto as vendas reais acontecem em todo o parque — inclusive nas faixas que os portais exibem menos. Quem usa a vitrine como régua tende a superestimar o próprio imóvel.
A coluna "anunciado" da tabela completa abaixo compara as duas medianas por distrito. A diferença reflete composição do estoque e margem de negociação — os dados públicos não permitem separar os dois efeitos por imóvel.
Tabela completa: os 89 distritos
Apenas distritos com 30 ou mais vendas no período. Faixa típica = 50% centrais das vendas (P25–P75). R$/m² usa a área construída cadastral (IPTU), que inclui áreas comuns — não compare com o m² de área útil dos portais.
| Distrito | Zona | Mediana venda | Faixa típica | R$/m² cadastral | Mediana anunciada | Dif. | Vendas |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Alto de Pinheiros | Oeste | R$ 1.070.000 | R$ 555.000 – R$ 2.100.000 | R$ 7.048 | R$ 1.750.000 | 39% | 329 |
| Jardim Paulista | Oeste | R$ 1.060.000 | R$ 600.000 – R$ 1.900.000 | R$ 8.259 | R$ 1.690.000 | 37% | 1.787 |
| Moema | Sul | R$ 932.500 | R$ 550.000 – R$ 1.820.000 | R$ 8.125 | R$ 1.801.900 | 48% | 1.806 |
| Itaim Bibi | Oeste | R$ 890.000 | R$ 544.434 – R$ 1.712.883 | R$ 8.284 | R$ 1.560.000 | 43% | 2.371 |
| Morumbi | Oeste | R$ 879.768 | R$ 465.000 – R$ 1.600.000 | R$ 4.744 | R$ 1.194.000 | 26% | 289 |
| Vila Leopoldina | Oeste | R$ 850.000 | R$ 620.000 – R$ 1.300.000 | R$ 6.354 | R$ 1.120.000 | 24% | 534 |
| Pinheiros | Oeste | R$ 750.000 | R$ 415.000 – R$ 1.381.250 | R$ 8.020 | R$ 1.300.000 | 42% | 1.424 |
| Perdizes | Oeste | R$ 750.000 | R$ 525.000 – R$ 1.135.320 | R$ 6.301 | R$ 1.264.230 | 41% | 1.787 |
| Lapa | Oeste | R$ 725.000 | R$ 440.000 – R$ 1.180.455 | R$ 5.821 | R$ 1.000.000 | 28% | 1.120 |
| Campo Belo | Sul | R$ 700.000 | R$ 478.756 – R$ 1.300.000 | R$ 5.741 | R$ 1.490.000 | 53% | 796 |
| Vila Mariana | Sul | R$ 700.000 | R$ 440.000 – R$ 1.171.000 | R$ 6.658 | R$ 1.190.000 | 41% | 2.180 |
| Consolacao | Centro | R$ 700.000 | R$ 400.000 – R$ 1.425.000 | R$ 6.724 | R$ 1.550.000 | 55% | 927 |
| Barra Funda | Oeste | R$ 650.000 | R$ 365.628 – R$ 1.250.000 | R$ 6.145 | R$ 831.600 | 22% | 593 |
| Santo Amaro | Sul | R$ 580.000 | R$ 388.696 – R$ 968.622 | R$ 6.477 | R$ 1.050.000 | 45% | 1.383 |
| Saude | Sul | R$ 570.000 | R$ 410.000 – R$ 833.145 | R$ 5.506 | R$ 799.000 | 29% | 1.563 |
| Tatuape | Leste | R$ 566.440 | R$ 380.000 – R$ 863.275 | R$ 4.803 | R$ 790.000 | 28% | 1.187 |
| Agua Rasa | Leste | R$ 535.000 | R$ 360.000 – R$ 830.000 | R$ 4.613 | R$ 692.000 | 23% | 597 |
| Cursino | Sul | R$ 500.000 | R$ 341.000 – R$ 785.000 | R$ 4.856 | R$ 795.000 | 37% | 579 |
| Vila Andrade | Sul | R$ 495.000 | R$ 365.000 – R$ 780.000 | R$ 3.670 | R$ 784.000 | 37% | 1.730 |
| Ipiranga | Sul | R$ 488.831 | R$ 325.000 – R$ 730.000 | R$ 5.284 | R$ 775.000 | 37% | 997 |
| Vila Sonia | Oeste | R$ 480.000 | R$ 350.000 – R$ 730.109 | R$ 3.894 | R$ 690.950 | 31% | 844 |
| Bela Vista | Centro | R$ 480.000 | R$ 325.000 – R$ 748.000 | R$ 6.267 | R$ 815.000 | 41% | 797 |
| Liberdade | Centro | R$ 480.000 | R$ 315.000 – R$ 797.918 | R$ 5.098 | R$ 660.000 | 27% | 686 |
| Mooca | Leste | R$ 480.000 | R$ 333.916 – R$ 800.000 | R$ 4.568 | R$ 730.100 | 34% | 890 |
| Campo Grande | Sul | R$ 474.742 | R$ 336.375 – R$ 680.000 | R$ 4.318 | R$ 634.250 | 25% | 950 |
| Santana | Norte | R$ 470.000 | R$ 335.000 – R$ 759.020 | R$ 4.286 | R$ 744.800 | 37% | 1.035 |
| Santa Cecilia | Centro | R$ 457.416 | R$ 301.000 – R$ 668.535 | R$ 5.230 | R$ 779.000 | 41% | 997 |
| Carrao | Leste | R$ 450.000 | R$ 300.000 – R$ 776.250 | R$ 4.575 | R$ 560.000 | 20% | 588 |
| Casa Verde | Norte | R$ 447.000 | R$ 302.500 – R$ 619.758 | R$ 4.044 | R$ 535.000 | 16% | 299 |
| Pari | Leste | R$ 444.861 | R$ 316.764 – R$ 558.630 | R$ 3.846 | R$ 359.000 | -24% | 132 |
| Jabaquara | Sul | R$ 430.000 | R$ 320.000 – R$ 635.000 | R$ 4.118 | R$ 617.400 | 30% | 1.045 |
| Vila Formosa | Leste | R$ 420.000 | R$ 244.762 – R$ 800.000 | R$ 4.202 | R$ 750.000 | 44% | 470 |
| Butanta | Oeste | R$ 420.000 | R$ 300.000 – R$ 566.993 | R$ 4.930 | R$ 663.300 | 37% | 522 |
| Jaguare | Oeste | R$ 394.673 | R$ 310.750 – R$ 550.000 | R$ 3.772 | R$ 495.000 | 20% | 272 |
| Vila Guilherme | Norte | R$ 390.000 | R$ 290.000 – R$ 500.000 | R$ 4.301 | R$ 464.000 | 16% | 325 |
| Belem | Leste | R$ 390.000 | R$ 265.000 – R$ 527.500 | R$ 4.438 | R$ 519.999 | 25% | 491 |
| Sao Domingos | Norte | R$ 387.500 | R$ 290.350 – R$ 574.030 | R$ 3.836 | R$ 630.000 | 38% | 194 |
| Vila Prudente | Leste | R$ 387.000 | R$ 300.000 – R$ 580.868 | R$ 4.459 | R$ 525.000 | 26% | 753 |
| Rio Pequeno | Oeste | R$ 385.500 | R$ 296.500 – R$ 700.000 | R$ 3.756 | R$ 450.000 | 14% | 538 |
| Jaguara | Oeste | R$ 380.000 | R$ 315.000 – R$ 430.000 | R$ 3.554 | R$ 425.000 | 11% | 81 |
| Socorro | Sul | R$ 380.000 | R$ 310.000 – R$ 425.000 | R$ 4.058 | R$ 445.000 | 15% | 165 |
| Vila Maria | Norte | R$ 376.132 | R$ 280.000 – R$ 520.000 | R$ 4.046 | R$ 500.000 | 25% | 265 |
| Bom Retiro | Centro | R$ 365.000 | R$ 280.000 – R$ 470.000 | R$ 3.951 | R$ 477.600 | 24% | 308 |
| Freguesia do O | Norte | R$ 365.000 | R$ 290.000 – R$ 576.250 | R$ 3.763 | R$ 445.500 | 18% | 612 |
| Mandaqui | Norte | R$ 360.000 | R$ 277.307 – R$ 533.750 | R$ 3.614 | R$ 497.500 | 28% | 568 |
| Cidade Ademar | Sul | R$ 350.000 | R$ 269.000 – R$ 515.000 | R$ 3.906 | R$ 544.500 | 36% | 425 |
| Cambuci | Centro | R$ 327.500 | R$ 260.000 – R$ 500.000 | R$ 4.550 | R$ 460.000 | 29% | 458 |
| Limao | Norte | R$ 325.000 | R$ 270.000 – R$ 430.000 | R$ 3.740 | R$ 400.000 | 19% | 355 |
| Pirituba | Norte | R$ 323.068 | R$ 263.534 – R$ 391.250 | R$ 3.708 | R$ 363.175 | 11% | 744 |
| Vila Matilde | Leste | R$ 320.000 | R$ 230.000 – R$ 480.000 | R$ 4.370 | R$ 351.450 | 9% | 539 |
| Tucuruvi | Norte | R$ 320.000 | R$ 255.000 – R$ 415.000 | R$ 4.301 | R$ 410.850 | 22% | 657 |
| Cidade Dutra | Sul | R$ 300.000 | R$ 270.000 – R$ 370.000 | R$ 3.648 | R$ 377.000 | 20% | 193 |
| Bras | Leste | R$ 300.000 | R$ 235.000 – R$ 422.949 | R$ 4.601 | R$ 420.000 | 29% | 493 |
| Vila Medeiros | Norte | R$ 300.000 | R$ 250.000 – R$ 380.000 | R$ 3.976 | R$ 399.000 | 25% | 163 |
| Aricanduva | Leste | R$ 300.000 | R$ 260.000 – R$ 376.000 | R$ 3.563 | R$ 360.000 | 17% | 251 |
| Sao Miguel | Leste | R$ 297.500 | R$ 243.153 – R$ 340.000 | R$ 3.854 | R$ 244.000 | -22% | 56 |
| Cachoeirinha | Norte | R$ 292.000 | R$ 255.000 – R$ 325.000 | R$ 3.207 | R$ 339.000 | 14% | 327 |
| Sao Lucas | Leste | R$ 290.000 | R$ 246.000 – R$ 360.000 | R$ 3.644 | R$ 395.000 | 27% | 658 |
| Penha | Leste | R$ 290.000 | R$ 230.000 – R$ 370.000 | R$ 3.638 | R$ 341.500 | 15% | 561 |
| Sacoma | Sul | R$ 287.250 | R$ 245.000 – R$ 360.000 | R$ 3.410 | R$ 366.000 | 22% | 966 |
| Jacana | Norte | R$ 285.000 | R$ 264.000 – R$ 355.000 | R$ 4.103 | R$ 320.000 | 11% | 110 |
| Republica | Centro | R$ 277.059 | R$ 213.215 – R$ 375.000 | R$ 5.756 | R$ 470.400 | 41% | 944 |
| Grajau | Sul | R$ 276.765 | R$ 231.000 – R$ 308.750 | R$ 4.815 | R$ 599.000 | 54% | 86 |
| Perus | Norte | R$ 270.000 | R$ 213.645 – R$ 332.500 | R$ 2.623 | R$ 532.000 | 49% | 36 |
| Ponte Rasa | Leste | R$ 270.000 | R$ 223.500 – R$ 306.204 | R$ 3.219 | R$ 311.850 | 13% | 87 |
| Jardim Sao Luis | Sul | R$ 270.000 | R$ 235.200 – R$ 327.500 | R$ 3.017 | R$ 350.000 | 23% | 267 |
| Tremembe | Norte | R$ 270.000 | R$ 250.000 – R$ 335.000 | R$ 3.771 | R$ 385.110 | 30% | 97 |
| Campo Limpo | Sul | R$ 265.000 | R$ 230.000 – R$ 320.000 | R$ 3.259 | R$ 370.000 | 28% | 597 |
| Itaquera | Leste | R$ 255.000 | R$ 202.000 – R$ 310.000 | R$ 3.252 | R$ 265.000 | 4% | 349 |
| Vila Curuca | Leste | R$ 252.200 | R$ 231.798 – R$ 300.000 | R$ 3.164 | R$ 254.995 | 1% | 121 |
| Sao Mateus | Leste | R$ 250.000 | R$ 200.000 – R$ 285.750 | R$ 3.027 | R$ 272.900 | 8% | 272 |
| Ermelino Matarazzo | Leste | R$ 250.000 | R$ 205.250 – R$ 300.000 | R$ 3.082 | R$ 287.100 | 13% | 118 |
| Cangaiba | Leste | R$ 250.000 | R$ 222.250 – R$ 310.000 | R$ 3.068 | R$ 277.200 | 10% | 220 |
| Vila Jacui | Leste | R$ 250.000 | R$ 195.904 – R$ 311.250 | R$ 2.777 | R$ 280.000 | 11% | 70 |
| Cidade Lider | Leste | R$ 249.000 | R$ 208.242 – R$ 290.000 | R$ 3.101 | R$ 270.000 | 8% | 292 |
| Jaragua | Norte | R$ 245.000 | R$ 189.528 – R$ 280.000 | R$ 2.972 | R$ 260.000 | 6% | 190 |
| Raposo Tavares | Oeste | R$ 240.000 | R$ 168.162 – R$ 296.500 | R$ 2.822 | R$ 320.000 | 25% | 171 |
| Brasilandia | Norte | R$ 240.000 | R$ 172.500 – R$ 264.750 | R$ 3.166 | R$ 300.000 | 20% | 86 |
| Artur Alvim | Leste | R$ 232.500 | R$ 165.000 – R$ 278.250 | R$ 3.770 | R$ 245.000 | 5% | 178 |
| Parque do Carmo | Leste | R$ 230.000 | R$ 164.936 – R$ 270.750 | R$ 2.894 | R$ 263.287 | 13% | 104 |
| Pedreira | Sul | R$ 229.654 | R$ 187.368 – R$ 266.250 | R$ 3.158 | R$ 295.980 | 22% | 40 |
| Capao Redondo | Sul | R$ 225.000 | R$ 180.000 – R$ 266.500 | R$ 2.877 | R$ 320.000 | 30% | 115 |
| Sapopemba | Leste | R$ 220.000 | R$ 160.000 – R$ 290.000 | R$ 3.495 | R$ 290.000 | 24% | 169 |
| Se | Centro | R$ 218.000 | R$ 180.000 – R$ 290.000 | R$ 4.204 | R$ 324.000 | 33% | 281 |
| Itaim Paulista | Leste | R$ 176.536 | R$ 115.775 – R$ 270.000 | R$ 2.542 | R$ 275.000 | 36% | 53 |
| Jose Bonifacio | Leste | R$ 147.000 | R$ 116.443 – R$ 185.000 | R$ 2.727 | R$ 217.800 | 33% | 185 |
| Guaianases | Leste | R$ 139.015 | R$ 104.998 – R$ 220.000 | R$ 2.210 | R$ 211.990 | 34% | 120 |
| Lajeado | Leste | R$ 130.000 | R$ 107.216 – R$ 256.000 | R$ 2.261 | R$ 191.245 | 32% | 47 |
| Cidade Tiradentes | Leste | R$ 97.900 | R$ 80.672 – R$ 113.500 | R$ 1.998 | R$ 156.000 | 37% | 257 |
Metodologia
Fonte primária: registros públicos de ITBI da Prefeitura de São Paulo (transações declaradas na transmissão de imóveis), compilados pelo LaudoImóvel. Recorte: apartamentos em condomínio, natureza "compra e venda", transmissão integral (100% do imóvel) e filtros de consistência de valor e área para excluir registros atípicos. Transações de 01/01/2025 a 31/12/2025.
Distritos: cada transação foi associada a um dos 96 distritos oficiais do município pela coordenada geográfica do imóvel. Distritos com menos de 30 vendas no período foram omitidos das tabelas. Preços anunciados: base própria do LaudoImóvel, com mais de 1,8 milhão de registros de oferta de apartamentos na capital em 2026 (usamos medianas, robustas a eventuais duplicidades de registro).
Limitações: o valor de ITBI é declarado pelo contribuinte e pode divergir do contrato em casos específicos; medianas por distrito misturam imóveis de padrões diferentes; a comparação anunciado × vendido contrasta conjuntos distintos (estoque × transações).
Use estes dados
Quanto vale o seu imóvel de verdade?
A mesma base de dados deste relatório alimenta nossa avaliação: parecer técnico com comparáveis reais da sua região, conforme a NBR 14653-2. Simulação gratuita.
Avaliar meu imóvel agora