Valor venal ou valor de mercado no inventário: qual declarar no imóvel

Na hora de declarar o imóvel no inventário, quase toda família descobre que ele tem mais de um valor: o venal do carnê de IPTU, o de referência que a prefeitura usa no ITBI, o número que aparece na declaração de imposto de renda do falecido e o valor de mercado, aquele pelo qual o imóvel de fato seria vendido. Qual usar? A resposta errada custa caro, porque a escolha alimenta dois impostos diferentes que puxam em direções opostas: o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), pago agora, e o imposto de renda sobre ganho de capital, pago na venda futura. Entender essa engrenagem antes de fechar a partilha é fundamental, porque a decisão é praticamente irreversível.

Não existe um único "valor certo": existe a base de cálculo do ITCMD, definida pela lei do seu estado (em geral com piso no valor venal do IPTU), e existe o valor de transferência para fins de imposto de renda, que o art. 23 da Lei 9.532/97 permite escolher entre o valor da declaração do falecido e o valor de mercado. Declarar menos hoje costuma significar pagar mais imposto de renda na venda futura, e um valor sem fundamentação pode ser arbitrado pela Fazenda.

Os quatro valores do mesmo imóvel

• Valor venal do IPTU: calculado pela prefeitura para cobrar o imposto predial. Costuma ficar bem abaixo do mercado, às vezes na metade.
• Valor venal de referência: tabela municipal usada para o ITBI em cidades como São Paulo. Em regra fica acima do venal do IPTU e mais perto do mercado.
• Valor na declaração de bens do falecido: o custo histórico de aquisição que constava no imposto de renda do titular, muitas vezes congelado há décadas.
• Valor de mercado: o que a venda do imóvel alcançaria hoje, estimado por método comparativo com imóveis do mesmo tipo, área e região. Atenção: preço anunciado não é preço de venda; anúncios costumam pedir acima do valor real de fechamento, como mostram os dados de ITBI de São Paulo.

O inventário obriga a família a se posicionar entre esses números duas vezes: na base de cálculo do ITCMD e na transferência dos bens para os herdeiros no imposto de renda. São decisões distintas, com regras distintas.

Decisão 1: a base de cálculo do ITCMD

O ITCMD é o imposto estadual sobre a transmissão de herança e doação, e cada estado define a própria regra para a determinação da base de cálculo. O caso de São Paulo ilustra a mecânica:

• A Lei estadual 10.705/2000 define a base de cálculo como o valor venal do bem, e o próprio texto explica que valor venal, ali, significa o valor de mercado na data da abertura da sucessão (art. 9º). A alíquota paulista é de 4%.
• Para bens imóveis, a mesma lei fixa um piso: a base não pode ser inferior ao valor do IPTU, no caso de imóvel urbano, nem ao valor declarado para o ITR, no caso de imóvel rural (art. 13).
• O Tribunal de Justiça de São Paulo consolidou que a Fazenda paulista não pode exigir automaticamente o valor venal de referência do ITBI como base do ITCMD, por falta de previsão em lei. Na prática, muitos contribuintes recolhem sobre o venal do IPTU, amparados nessa jurisprudência.
• O Superior Tribunal de Justiça, porém, fixou em recurso repetitivo que a Fazenda pode instaurar arbitramento da base de cálculo quando entender que o valor declarado destoa do valor de mercado, com fundamento no art. 148 do Código Tributário Nacional. O arbitramento exige procedimento individualizado, com direito de defesa do contribuinte, e o fisco precisa demonstrar que a declaração não merece fé.

Traduzindo: declarar o piso legal é um direito com respaldo judicial em São Paulo, mas quanto maior a distância entre o valor declarado e o mercado, maior a chance de a Fazenda abrir arbitramento e cobrar a diferença. Em outros estados a régua muda: há legislações que mandam usar valor de mercado com avaliação da própria Fazenda, e alíquotas que variam de 1% a 8%. Verifique a lei do estado onde corre o inventário.

Decisão 2: o valor de transferência no imposto de renda (art. 23 da Lei 9.532/97)

Na declaração final do espólio, os bens são transferidos aos herdeiros. O art. 23 da Lei 9.532/97 dá duas opções de valor para essa transferência:

1. 1. Pelo valor constante da última declaração de bens do falecido (o custo histórico). Nada de imposto de renda agora. O herdeiro recebe o imóvel com o mesmo custo antigo na sua declaração.
2. 2. Pelo valor de mercado. A diferença entre o mercado e o custo histórico é tributada como ganho de capital, com alíquota de 15% (chegando a 22,5% apenas para ganhos acima de R$ 5 milhões), e o imposto é pago pelo inventariante ainda no espólio.

O ponto que define tudo: o valor escolhido vira o custo de aquisição do herdeiro. Quando ele vender o imóvel, pagará ganho de capital sobre a diferença entre o preço de venda e esse custo. Valor baixo agora significa ganho maior depois; valor alto agora antecipa o imposto.

A conta completa, com números

Exemplo em São Paulo: imóvel com custo histórico de R$ 200 mil na declaração do falecido, valor venal de IPTU de R$ 300 mil e valor de mercado de R$ 500 mil, que os herdeiros pretendem vender.

No ITCMD, declarar a base no piso (R$ 300 mil) gera guia de R$ 12.000; declarar a mercado (R$ 500 mil) gera R$ 20.000. No imposto de renda, o art. 23 abre os dois cenários:

Repare que o imposto nominal total é parecido nos dois caminhos; o que muda é quando se paga, quem paga (o espólio, rateando entre todos, ou cada herdeiro na venda) e, principalmente, se o imposto futuro pode ser reduzido ou zerado. É aqui que a maioria dos guias simplifica demais:

• Quem vende o único imóvel que possui por até R$ 440 mil pode ter isenção total do ganho de capital.
• Quem vende imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias pode ter isenção (Lei 11.196/2005, art. 39).
• Imóveis adquiridos até 1988 têm redução percentual do ganho por ano de aquisição (Lei 7.713/88), e há fatores de redução para o período posterior a 1996 (Lei 11.196/2005).

Se a venda futura provavelmente cairia numa dessas hipóteses, antecipar imposto transferindo a valor de mercado pode ser dinheiro jogado fora. Se a família vai vender já, sem isenção à vista, antecipar pode organizar a divisão da conta entre os herdeiros. É uma decisão de planejamento sucessório que merece advogado e contador olhando o caso concreto.

O que muda com a reforma tributária (LC 227/2026)

O PLP 108/2024, sancionado em janeiro de 2026 como Lei Complementar 227/2026, trouxe as novas regras nacionais do ITCMD dentro da reforma tributária:

• Progressividade obrigatória: as alíquotas estaduais deverão ser progressivas conforme o valor da herança ou doação, mantido o teto nacional de 8% fixado pelo Senado.
• Referência a valor de mercado na base de cálculo, inclusive para participações societárias e quotas de empresas, reduzindo o espaço para bases artificialmente baixas.
• Dependência de lei estadual: cada estado precisa adaptar a própria legislação para aplicar as novidades, respeitando a anterioridade. Em São Paulo, a alíquota segue fixa em 4% enquanto projetos de progressividade tramitam na Assembleia (PL 7/2024 e PL 409/2025, com desenhos bem diferentes entre si).

Para quem está organizando o patrimônio e planejando a sucessão, a direção é clara: a tendência é de bases mais próximas do mercado e alíquotas maiores para patrimônios altos. Inventários e doações feitos sob as regras atuais tendem a ser mais baratos do que sob as regras que vêm aí, o que explica o movimento recente de antecipação de planejamento sucessório nos cartórios.

Como chegar a um valor de mercado defensável

Seja para declarar a base do ITCMD com segurança, seja para transferir a valor de mercado no imposto de renda, o número precisa se sustentar. Chute e média de anúncio não se defendem em fiscalização; um laudo técnico ou um parecer apoiado em critérios técnicos, sim:

1. 1. Amostra real de comparáveis: imóveis do mesmo tipo e área, na mesma região, com fonte e data de coleta.
2. 2. Tratamento estatístico da amostra, descartando pontos fora da curva, conforme o método comparativo direto da NBR 14653-2.
3. 3. Valor central com faixa, deixando explícito o intervalo dentro do qual o valor é defensável.
4. 4. Documento datado e assinado, que entra na documentação do inventário: escritura, processo ou resposta ao fisco em caso de questionamento da Fazenda.

Lembre que, no arbitramento validado pelo STJ, o ônus de demonstrar que a declaração não merece fé é do fisco, e o contribuinte tem direito a contraditório: chegar nessa conversa com um parecer técnico baseado em dados de mercado muda completamente a posição da família. O parecer da LaudoImóvel entrega exatamente essa fundamentação, com a amostra de comparáveis aberta para conferência, e o processo completo de avaliação para inventário está explicado no nosso guia de avaliação de imóvel para inventário.

Perguntas frequentes sobre valor de imóvel no inventário

Posso declarar apenas o valor venal do IPTU no inventário?

Em São Paulo, o valor venal do IPTU é o piso legal da base de cálculo do ITCMD para imóvel urbano, e a jurisprudência do TJSP ampara o recolhimento por esse valor. A situação de risco aparece quando o venal fica muito distante do mercado: o STJ reconheceu que a Fazenda pode abrir procedimento de arbitramento nesses casos. Em outros estados a regra pode ser diferente, então confira a legislação local.

E se a Fazenda discordar do valor declarado?

Ela pode lançar a diferença de imposto e, conforme o caso, instaurar arbitramento da base de cálculo, sempre em procedimento com direito de defesa. No inventário extrajudicial, a Resolução CNJ 35/2007 prevê inclusive emolumentos complementares se o fisco não concordar com o valor da escritura. Um parecer técnico com amostra de mercado é a principal peça para sustentar o valor declarado.

Dá para mudar o valor do imóvel depois da partilha?

Na prática, não conte com isso. A opção do art. 23 da Lei 9.532/97 se exerce na transferência, e a partilha homologada no processo civil, ou a escritura levada a registro no cartório de imóveis, consolida o custo de aquisição dos herdeiros. Retificações são excepcionais e limitadas, por isso a decisão precisa ser tomada com a conta feita antes de fechar.

Herdeiro paga imposto de renda ao receber imóvel de herança?

Não há imposto de renda pelo simples recebimento da herança quando a transferência ocorre pelo valor histórico. Se o espólio optar por transferir a valor de mercado, o ganho entre o custo histórico e o mercado é tributado a 15% e recolhido pelo inventariante. Depois disso, cada herdeiro só volta a dever ganho de capital quando vender o imóvel.

O valor da avaliação de mercado vale para o ITCMD automaticamente?

O documento de avaliação fundamenta a declaração, mas quem define a base de cálculo é a lei estadual, com seus pisos e procedimentos. O papel do parecer é mostrar, com dados, onde o mercado imobiliário realmente está: às vezes acima do venal, às vezes abaixo do que a família imaginava.

Este conteúdo é uma referência técnica e educacional sobre avaliação de imóveis e não substitui a orientação de advogado e contador para o seu caso concreto. Os valores e regras citados foram conferidos em agosto de 2026 nas fontes listadas abaixo.