Avaliação de imóvel para inventário: como funciona, quem faz e quanto custa

Quando alguém falece deixando bens imóveis, uma das primeiras dúvidas práticas da família é quanto cada imóvel vale e quem deve dizer isso. A resposta muda conforme a via do inventário: em cartório, na Justiça pelo rito comum ou na Justiça pelo arrolamento. Este guia explica o que a lei realmente exige em cada caso, quem pode avaliar, o que o documento de avaliação precisa conter, quanto custa e como evitar os dois erros mais caros: brigar por falta de referência de valor e declarar um número que não se sustenta.

No inventário extrajudicial, feito em cartório, a lei não exige laudo de avaliação: o valor dos bens é declarado pelo inventariante (Resolução CNJ 35/2007, art. 32). No inventário judicial pelo rito comum, a avaliação dos bens do espólio é a regra (CPC, art. 630), salvo se todas as partes forem capazes e a Fazenda concordar com os valores declarados. Mesmo quando não é obrigatória, uma avaliação com dados de mercado protege a partilha e a declaração do ITCMD.

Para que serve a avaliação de imóvel no inventário

O valor de mercado do imóvel é fundamental em quase todas as decisões da sucessão:

• Partilha justa entre herdeiros. Sem uma referência técnica, cada herdeiro tem um palpite, e palpites divergentes travam o acordo. Um documento com amostra de imóveis comparáveis tira a discussão do campo emocional.
• Base para o ITCMD. O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação incide sobre o valor dos bens transmitidos, e a determinação da base de cálculo segue a lei de cada estado. Declarar um valor mal fundamentado pode gerar questionamento da Fazenda ou imposto pago a mais.
• Decisão de vender ou manter. Herdeiros que conhecem o valor real e a liquidez do imóvel negociam melhor entre si e com o mercado.
• Torna viável a compra de quinhão. Quando um herdeiro quer ficar com o imóvel e compensar os demais em dinheiro, o valor de referência define quanto cada parte recebe.
• Apoio ao trabalho do advogado e do contador. O valor fundamentado alimenta a petição ou a escritura, o plano de partilha e o planejamento tributário da família.

Inventário extrajudicial precisa de avaliação de imóvel?

A pergunta mais buscada sobre o tema tem resposta direta: não existe exigência legal de laudo de avaliação no inventário extrajudicial. A Resolução CNJ 35/2007, que disciplina inventários e partilhas por escritura pública, diz no art. 32 que é responsabilidade do inventariante declarar o valor dos bens do espólio para que conste da escritura. O tabelião não pede laudo assinado por engenheiro nem parecer de corretor como condição para lavrar o ato.

Algumas páginas na internet afirmam que a avaliação seria "obrigatória por lei" em qualquer inventário. Vale conferir a fonte: em geral são empresas que vendem laudos. O texto da Resolução e do Código de Processo Civil não sustenta essa afirmação para a via extrajudicial nem para o arrolamento, como você verá adiante.

Isso não significa que declarar qualquer número seja seguro. Três motivos para basear a declaração em dados de mercado:

1. 1. A Fazenda estadual confere. O valor declarado serve de base para o ITCMD, e cada estado tem piso e mecanismos de fiscalização. Se o fisco discordar, pode haver cobrança complementar. A própria Resolução prevê, no parágrafo 1º do art. 32, emolumentos complementares se a Fazenda não concordar com o valor atribuído.
2. 2. Herdeiro que se sente lesado pode judicializar. Uma partilha baseada em valor irreal é combustível para anulação ou para anos de litígio entre herdeiros.
3. 3. O valor declarado trava o imposto de renda futuro. O número que entra na partilha define o custo de aquisição do herdeiro. Na venda futura, a diferença vira ganho de capital tributado. Explicamos essa conta, com exemplo em reais, no guia sobre valor venal ou valor de mercado no inventário.

As novas regras do inventário em cartório (Resolução 571/2024)

Desde agosto de 2024, a Resolução CNJ 571 ampliou bastante o alcance do inventário extrajudicial, alterando a Resolução 35/2007:

• Herdeiro menor ou incapaz deixou de impedir a via extrajudicial. O art. 12-A passou a admitir a escritura desde que o pagamento do quinhão do menor ou incapaz ocorra em parte ideal de cada um dos bens inventariados e que haja manifestação favorável do Ministério Público.
• Testamento também deixou de ser bloqueio automático. Pelo art. 12-B, havendo autorização do juízo sucessório competente, com sentença transitada em julgado na ação de abertura e cumprimento do testamento, o inventário pode seguir em cartório.
• Mais autonomia para o inventariante nomeado em escritura, inclusive para atos de administração do patrimônio durante o inventário.

Na prática, muitas famílias que antes seriam obrigadas a um processo judicial hoje resolvem tudo por escritura pública, com advogado e tabelião. Nesses casos, como não há perito do juízo, a referência de valor dos bens imóveis é inteiramente responsabilidade da família, o que aumenta a utilidade de um documento técnico de avaliação.

E no inventário judicial? Avaliação, dispensa e arrolamento

Na via judicial, o Código de Processo Civil trata a avaliação em dois cenários bem diferentes.

Rito comum: avaliação como regra

No inventário pelo procedimento comum, depois da fase de declarações e citações, o juiz nomeia perito para avaliar os bens do espólio, se não houver avaliador judicial na comarca (CPC, art. 630). O laudo do perito baliza a partilha e o cálculo do imposto.

Há uma válvula importante: sendo capazes todas as partes, a avaliação é dispensada se a Fazenda Pública, intimada, concordar expressamente com o valor atribuído aos bens nas primeiras declarações (CPC, art. 633). Ou seja, mesmo no rito comum, declarações bem fundamentadas podem evitar a perícia, com economia de meses e de honorários periciais. Quando existe herdeiro incapaz, os tribunais entendem que a avaliação judicial se torna imperativa.

Arrolamento: os próprios herdeiros atribuem o valor

No arrolamento sumário, cabível quando todos os herdeiros são capazes e estão de acordo, são os próprios herdeiros que atribuem valor aos bens do espólio (CPC, art. 660). O art. 661 é expresso: não se procede à avaliação para nenhuma finalidade, ressalvada a hipótese de credor impugnar o valor dos bens reservados para pagamento de dívida. É a via judicial mais rápida justamente porque elimina a perícia.

O resumo das três vias:

Em todas as vias consensuais, portanto, a lei confia o valor à família. A avaliação técnica não é burocracia imposta: é a ferramenta que torna esse valor defensável perante os demais herdeiros, o cartório e o fisco.

Quem pode fazer a avaliação de imóvel para inventário

Depende da finalidade e do grau de formalidade que o caso pede:

Dois pontos de honestidade que economizam dinheiro:

• Para processos contenciosos, quem manda é o laudo do perito do juízo. Nenhum documento contratado pelas partes substitui a perícia judicial; pareceres particulares atuam como fundamentação e apoio de assistente técnico.
• Para as vias consensuais, não há reserva de mercado. Como a lei atribui o valor ao inventariante ou aos herdeiros, a família pode fundamentar a declaração com o documento técnico que preferir, do laudo completo de engenharia ao parecer com dados de mercado. O que importa é a qualidade da fundamentação: amostra real, critério e método explicitados. Explicamos as habilitações de cada profissional no guia sobre quem pode emitir um PTAM.

O que deve constar no documento de avaliação

Seja laudo de engenharia, PTAM de corretor ou parecer técnico, um documento de avaliação bem feito para inventário contém:

1. 1. Identificação do imóvel e do solicitante, com endereço completo e finalidade declarada (para fins de inventário e partilha).
2. 2. Documentação analisada: matrícula do registro de imóveis, carnê de IPTU, área construída e área do terreno, situação de regularidade.
3. 3. Caracterização do imóvel: tipo (apartamento, casa, terreno), padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação, benfeitorias, vaga, condomínio.
4. 4. Pesquisa de mercado: amostra de imóveis comparáveis da mesma região, com fonte e data da coleta.
5. 5. Metodologia: na avaliação de imóveis urbanos, o método comparativo direto de dados de mercado da NBR 14653-2, norma da ABNT para avaliação de bens imóveis, com tratamento estatístico da amostra.
6. 6. Resultado: valor central e faixa de valor (intervalo), com a data-base da avaliação.
7. 7. Fundamentação e assinatura de quem emite, com a habilitação correspondente.

Um detalhe que faz diferença no inventário: o fato gerador do ITCMD é a abertura da sucessão, ou seja, a data do óbito. Se o falecimento é recente, uma avaliação atual resolve; se o inventário demorou anos para começar, informe a data ao profissional, porque a referência temporal do valor pode precisar de ajuste e a legislação estadual dita como atualizar a base do imposto.

Quanto custa e quanto tempo leva

Os números abaixo são faixas típicas do mercado brasileiro em 2026, para referência inicial:

O que move o preço: valor e complexidade do imóvel, necessidade de vistoria presencial, região, urgência e quantidade de imóveis no espólio. Para uma visão detalhada de honorários de PTAM, veja quanto custa um PTAM.

Passo a passo: como fazer a avaliação de um imóvel do espólio

1. 1. Reúna a documentação: matrícula atualizada, IPTU, endereço completo, área e características principais. Sem matrícula em mãos dá para começar, mas ela evita erro de identificação e de área.
2. 2. Levante as características que mudam preço: quartos, vagas, andar, idade do prédio, estado de conservação, reformas, se o imóvel está em condomínio ou em rua aberta.
3. 3. Escolha o formato de avaliação conforme a via do inventário e o clima entre os herdeiros: consensual e sem litígio aponta para parecer técnico ou PTAM; contencioso aponta para laudo de engenharia ou perícia.
4. 4. Obtenha valor central e faixa. Faixa importa: imóvel não tem preço único no mercado imobiliário, e a partilha negociada dentro de uma faixa técnica fecha acordos com menos atrito.
5. 5. Use o valor de forma consistente na escritura ou nas primeiras declarações, na guia do ITCMD e na declaração do espólio no imposto de renda. Inconsistência entre documentos é o que mais gera questionamento.

Vários imóveis no espólio ou imóvel em outra cidade

Espólios com dois, cinco ou dez imóveis são comuns, muitas vezes em cidades diferentes. Nesses casos, contratar vistoria presencial para cada unidade pesa no orçamento, e é aí que pareceres a distância com dados de mercado locais ganham espaço: cada imóvel recebe amostra de comparáveis da própria região, e a família consegue uma visão consolidada do patrimônio antes de decidir a partilha. O parecer da LaudoImóvel cobre imóveis urbanos em todo o Brasil e mostra a amostra utilizada, o que facilita apresentar a fundamentação ao advogado que conduz o inventário. Se quiser ver o formato antes, há um exemplo de parecer completo disponível.

Perguntas frequentes sobre avaliação de imóvel para inventário

Como fazer avaliação de imóvel para inventário?

Reúna matrícula, IPTU e as características do imóvel, escolha o formato (laudo de engenharia, PTAM de corretor ou parecer técnico com dados de mercado) e solicite o documento com finalidade de inventário declarada. O resultado deve trazer amostra de imóveis comparáveis, método utilizado, valor central e faixa. Esse documento fundamenta a declaração de valor na escritura ou no processo.

Quem faz a avaliação dos bens no inventário extrajudicial?

Ninguém é obrigado a avaliar: pela Resolução CNJ 35/2007, art. 32, o próprio inventariante declara o valor dos bens na escritura. Na prática, a família costuma se apoiar em um documento técnico (parecer, PTAM ou laudo) para que o valor declarado seja defensável perante os herdeiros e a Fazenda estadual.

Como saber o valor do imóvel para fazer o inventário?

O caminho técnico é o método comparativo: levantar imóveis semelhantes anunciados e transacionados na mesma região, tratar estatisticamente a amostra e chegar a um valor central com faixa. É diferente de usar o valor venal do IPTU, que costuma ficar abaixo do mercado, e de confiar em um único anúncio parecido, que costuma ficar acima do valor real de venda.

A avaliação vale também para partilha de bens em divórcio?

Sim. A lógica é a mesma da herança: partilha justa exige referência de valor de mercado aceita pelas duas partes. O mesmo tipo de parecer técnico usado em inventário serve para dividir bens imóveis em divórcio e dissolução de união estável.

Quanto custa um laudo de avaliação de imóvel?

Laudos presenciais de engenharia costumam custar de R$ 800 a R$ 3.000 ou mais. PTAMs emitidos por corretores têm tabela referencial de honorários nos CRECIs e são ofertados a distância entre R$ 150 e R$ 500. Pareceres técnicos online com dados de mercado custam menos: na LaudoImóvel, a estimativa custa R$ 49,90 e o parecer completo, R$ 179,90.

O que deve constar no laudo de avaliação para inventário?

Identificação do imóvel e da finalidade, documentação analisada (matrícula, IPTU), caracterização com estado de conservação, pesquisa de mercado com amostra de comparáveis, metodologia (método comparativo direto da NBR 14653-2), valor central com faixa e data-base, e a assinatura de quem emite.

Quais são as novas regras para o inventário extrajudicial?

Desde a Resolução CNJ 571/2024, o inventário em cartório passou a ser possível mesmo com herdeiro menor ou incapaz (quinhão pago em parte ideal dos bens e manifestação favorável do Ministério Público, art. 12-A) e mesmo havendo testamento (com autorização do juízo sucessório transitada em julgado, art. 12-B). Advogado continua obrigatório, e todos precisam estar de acordo.

O valor da avaliação vale automaticamente para o ITCMD?

Não automaticamente. Cada estado define a base de cálculo do imposto sobre herança, em geral com um piso vinculado ao valor venal, e pode questionar valores declarados, sempre com direito de defesa do contribuinte. O documento de avaliação fundamenta sua declaração. A relação entre valor venal, valor de mercado, ITCMD e imposto de renda futuro está detalhada no guia valor venal ou valor de mercado no inventário.

Este guia tem caráter informativo e não substitui a orientação do advogado que conduz o inventário nem do contador da família para o caso concreto.