A dúvida aparece em todo grupo de corretores e em muitos processos: afinal, quem pode emitir um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)? A resposta está na norma que regulamenta o documento, e ela é mais simples do que parece.
Pelo art. 6º da Resolução COFECI nº 1.066/2007, a elaboração de PTAM é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física, regularmente inscrito no CRECI, em todo o território nacional. A inscrição no CNAI não é condição para emitir o parecer, mas agrega credibilidade, em especial no uso judicial.
A base legal: Lei 6.530/78 e Resolução COFECI 1.066/2007
A competência do corretor de imóveis para avaliar vem da lei que regulamenta a profissão: o art. 3º da Lei 6.530/78 atribui ao corretor a prerrogativa de opinar quanto à comercialização imobiliária. É essa opinião técnica, organizada com metodologia, análise de mercado e dados verificáveis, que o PTAM formaliza.
Em 2007, o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) regulamentou o tema na Resolução 1.066/2007, que define o que é o parecer técnico de avaliação mercadológica, lista seus requisitos mínimos e organiza o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Se você vai elaborar o documento, vale ler a íntegra: são poucas páginas e é a norma que um advogado vai conferir antes de aceitar o seu parecer.
O que é o CNAI e para que serve
O CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) é mantido pelo COFECI e reúne os corretores de imóveis com formação específica em avaliação imobiliária. Pelo art. 2º da resolução, pode se inscrever o corretor que tenha diploma de curso superior em gestão imobiliária (ou equivalente) ou certificado de curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo conselho federal, que ainda pode exigir aprovação em prova de conhecimentos.
Quem se inscreve recebe o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, com validade de 3 anos, e ganha o direito de usar o selo certificador do seu CRECI em cada parecer emitido. O selo tem numeração individual e mecanismo de autenticação, o que facilita a verificação do documento por terceiros.
CNAI é obrigatório para emitir PTAM?
Não. O art. 6º permite a elaboração do parecer a todo corretor regularmente inscrito no CRECI, sem condicionar ao CNAI. O cadastro é um diferencial, não um pré-requisito.
Na prática, a inscrição vale a pena em três situações: atuação judicial (juízes e advogados dão mais peso ao avaliador cadastrado e ao selo certificador), trabalhos para empresas e instituições que pedem comprovação de especialização, e posicionamento profissional, já que as avaliações de imóveis são um nicho com menos concorrência e honorários melhores que a intermediação pura: as tabelas referenciais vão de R$ 882 a R$ 28.973 no CRECI-SP, como mostra o guia de honorários.
Imobiliária pode emitir PTAM?
O parágrafo único do art. 6º responde: a pessoa jurídica inscrita no CRECI pode patrocinar a elaboração do parecer, mas o documento precisa ser chancelado por um corretor de imóveis pessoa física. Ou seja, a imobiliária pode oferecer o serviço de avaliação aos clientes, organizar a operação e faturar por ela; a assinatura técnica, porém, é sempre de um profissional habilitado, com CRECI ativo. É o formato usado por imobiliárias que mantêm avaliações como serviço recorrente para captar e fidelizar proprietários.
Quem não pode assinar um PTAM
- Quem não tem inscrição no CRECI: estudantes de TTI ainda não inscritos, gestores e investidores sem registro profissional.
- Corretor com inscrição suspensa ou irregular junto ao conselho regional.
- A imobiliária como pessoa jurídica, sem a chancela de um corretor pessoa física (art. 6º, parágrafo único).
Um detalhe útil do art. 6º: a permissão vale em todo o território nacional, independente de inscrição secundária. Um corretor inscrito no CRECI de um estado pode elaborar parecer sobre imóvel situado em outro. O desafio nesse caso não é legal, é técnico: conhecer o mercado imobiliário local e ter dados suficientes da região.
PTAM ou laudo de engenheiro: quando cada um resolve
O PTAM é documento de corretor de imóveis: apresenta, com critérios técnicos, o valor de mercado pela ótica de quem vive as negociações do mercado imobiliário. O laudo de avaliação de imóveis conforme a NBR 14653, norma da ABNT, com ART, é documento de engenheiro ou arquiteto avaliador registrado no CREA ou no CAU. A finalidade define qual dos dois o caso pede. Os dois convivem, e escolher certo evita retrabalho:
| Situação | Documento usual |
|---|---|
| Precificar venda ou captação | PTAM ou parecer técnico |
| Definir valor de aluguel | PTAM de locação |
| Inventário e partilha amigável | PTAM ou parecer, conforme acordo das partes |
| Financiamento bancário | Laudo de engenharia exigido pelo banco |
| Perícia judicial formal | Perito nomeado pelo juiz, conforme o caso |
| Garantia em operações de crédito | Depende da política da instituição financeira |
Em processos judiciais, o juiz pode nomear perito e definir a qualificação exigida; o corretor avaliador atua com frequência como avaliador ou assistente técnico, e o parecer bem fundamentado é aceito como subsídio. Transparência que repetimos em todo o site: o parecer do LaudoImóvel é uma referência técnica de valor e não substitui laudo com ART quando ele for exigido. Os termos estão explicados no nosso glossário de avaliação.
O direito de assinar não basta: o que sustenta o parecer
Poder emitir é o primeiro passo. O que faz um PTAM ser respeitado é a fundamentação: amostra de imóveis comparáveis com fontes e datas, método comparativo direto de dados de mercado, homogeneização com ajustes pelas características de cada imóvel e valores com data de referência. Um parecer elaborado sem essas informações cai na primeira contestação séria. É o que a resolução exige no art. 5º e o que advogados e juízes procuram primeiro. A estrutura completa está no nosso modelo de PTAM editável, e os honorários de referência no guia quanto custa um PTAM.
A parte demorada do PTAM, pronta em minutos
O LaudoImóvel entrega a pesquisa de mercado do seu PTAM: amostra de imóveis comparáveis da região, tratamento estatístico conforme a NBR 14653-2 e valor central com faixa. Você assina o parecer com fundamentação de verdade, sem passar horas coletando dados.
Ver planos para corretoresPerguntas frequentes
Preciso de CNAI para emitir PTAM?
Não. Todo corretor de imóveis pessoa física com inscrição regular no CRECI pode elaborar o parecer (art. 6º da Resolução COFECI 1.066/2007). O CNAI agrega credibilidade e dá direito ao selo certificador, sendo recomendável para quem atua com avaliação judicial ou quer se especializar.
Corretor pode avaliar imóvel em processo judicial?
Pode elaborar parecer técnico para instruir o processo e atuar como assistente técnico de uma das partes. A perícia oficial é feita por perito nomeado pelo juiz, que define a qualificação necessária conforme o caso; corretores avaliadores inscritos no CNAI são nomeados com frequência em varas de família e sucessões.
Uma imobiliária pode assinar o PTAM?
A imobiliária pode patrocinar a elaboração e oferecer o serviço, mas a assinatura é sempre de um corretor de imóveis pessoa física com CRECI ativo (art. 6º, parágrafo único).
Qual curso preciso para entrar no CNAI?
Diploma de curso superior em gestão imobiliária (ou equivalente) ou certificado de curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo COFECI. O conselho pode exigir também aprovação em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica.
Corretor de um estado pode avaliar imóvel em outro?
Pode: a resolução permite a elaboração do PTAM em todo o território nacional, independente de inscrição secundária. O cuidado é ter dados de mercado suficientes da região do imóvel para fundamentar o valor.
A parte demorada do PTAM, pronta em minutos
O LaudoImóvel entrega a pesquisa de mercado do seu PTAM: amostra de imóveis comparáveis da região, tratamento estatístico conforme a NBR 14653-2 e valor central com faixa. Você assina o parecer com fundamentação de verdade, sem passar horas coletando dados.
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