Modelo de PTAM: estrutura completa e download editável (2026)

Quem procura um modelo de PTAM geralmente está com prazo curto: o cliente pediu o parecer, o processo exige um valor de referência, a captação depende de um documento profissional. Copiar o primeiro arquivo que aparece na internet, porém, costuma sair caro. Boa parte dos modelos que circulam não atende aos requisitos mínimos da Resolução COFECI 1.066/2007, e um parecer incompleto pode ser questionado pelo cliente, pela outra parte ou pelo juiz.

Este guia mostra a estrutura completa de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), seção por seção, com base no texto da própria resolução. E disponibiliza um modelo editável gratuito para você preencher com os dados do imóvel e da sua pesquisa de mercado.

O que é (e o que não é) um modelo de PTAM

O PTAM é o documento em que o corretor de imóveis apresenta, com critérios técnicos, uma análise de mercado para chegar ao valor de comercialização de um imóvel. Vale para uso extrajudicial (venda, locação, partilha amigável, garantia) e também judicial.

Segundo o art. 4º da Resolução COFECI nº 1.066/2007, o PTAM é o documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Um modelo, portanto, é só o esqueleto: os campos certos, na ordem certa. O que dá valor ao documento é o preenchimento, em especial a amostra de imóveis comparáveis e o tratamento dos dados. Modelo sem pesquisa de mercado é papel timbrado, não é avaliação.

Antes de preencher, confirme que você está apto a assinar: o guia quem pode emitir um PTAM resume as regras do CRECI e do CNAI.

Os requisitos mínimos da Resolução COFECI 1.066/2007

O art. 5º da resolução lista o que nenhum parecer pode deixar de ter:

1. 1. Identificação do solicitante
2. 2. Objetivo do parecer técnico
3. 3. Identificação e caracterização do imóvel
4. 4. Indicação da metodologia utilizada
5. 5. Valor resultante e sua data de referência
6. 6. Identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador

A norma ainda detalha a caracterização do imóvel: identificação do proprietário, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e endereço completo, além de medidas perimétricas, área, localização e confrontações, benfeitorias, contexto de vizinhança e infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria. Por fim, recomenda três anexos: mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico.

O modelo abaixo organiza tudo isso em 10 seções:

A estrutura do modelo, seção por seção

1. Identificação do solicitante e do corretor

Abra com os dados de quem pediu a avaliação (nome, CPF ou CNPJ, contato) e os seus: nome completo, número de inscrição no CRECI, inscrição no CNAI se houver, e um breve currículo com formação, tempo de atuação e região de trabalho. O currículo é exigência expressa do art. 5º, VI, e pesa na credibilidade do documento.

2. Objetivo e finalidade

Diga para que o parecer técnico será usado: venda, compra, locação, garantia junto a instituições financeiras, inventário, partilha de bens ou instrução de processo judicial. A finalidade orienta a profundidade da fundamentação e os anexos necessários. Um parecer para partilha, por exemplo, tende a ser lido por advogados das duas partes; capriche na clareza.

3. Documentação analisada

Liste os documentos consultados: certidão de matrícula atualizada, carnê de IPTU, convenção de condomínio quando for o caso. Se algum documento não foi apresentado, registre a ausência. Isso protege você e delimita a responsabilidade do trabalho.

4. Vistoria e caracterização do imóvel

Registre a data da vistoria (exigência do § 2º) e descreva o imóvel: tipo, endereço completo, área privativa e total, medidas e confrontações, número de quartos e vagas, padrão construtivo, estado de conservação, benfeitorias e características da vizinhança e da infraestrutura disponível. Fotografe tudo: o relatório fotográfico é um dos anexos recomendados.

5. Pesquisa de mercado: a amostra de comparáveis

Esta é a seção que separa um parecer sério de um formulário preenchido. Reúna imóveis comparáveis da mesma região, semelhantes em tipo, área e padrão, e registre as informações essenciais de cada um: valores pedidos ou transacionados, fonte e data de coleta. A resolução não fixa quantidade mínima, mas amostras pequenas fragilizam a conclusão: com três ou quatro anúncios, qualquer outlier distorce o resultado.

6. Metodologia: método comparativo direto de dados de mercado

Indique a metodologia utilizada (art. 5º, IV). Na avaliação de imóveis urbanos, o padrão é o método comparativo direto de dados de mercado, o mesmo da NBR 14653-2: os comparáveis passam por homogeneização (ajustes por área, localização e características) e por tratamento estatístico até chegar ao valor do imóvel avaliando. Descreva os ajustes que você aplicou; metodologia sem explicação técnica vira caixa preta.

7. Cálculo e valor resultante

Apresente o caminho do cálculo: a amostra, os ajustes de homogeneização, o tratamento dos dados e o valor unitário (R$/m²) aplicado ao imóvel. Números redondos demais, sem memória de cálculo, são o primeiro alvo de questionamento.

8. Conclusão com valor e faixa

Feche com o valor de mercado apurado e a data de referência (art. 5º, V). Boa prática: apresentar também a faixa de valor defensável (mínimo e máximo), que reflete a variabilidade real do mercado imobiliário e dá margem ao cliente nas negociações.

9. Fundamentação legal e assinatura

Cite a base da sua competência: art. 3º da Lei 6.530/78, que atribui ao corretor a prerrogativa de opinar sobre a comercialização imobiliária, e a Resolução COFECI 1.066/2007. Se você é inscrito no CNAI, afixe o selo certificador fornecido pelo seu CRECI. Assine e date.

10. Anexos

Inclua os três anexos recomendados pela resolução (mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico) e acrescente a tabela completa da amostra com fontes e datas. Quanto mais verificável, mais forte o parecer.

Os erros mais comuns nos modelos gratuitos

• Amostra sem fonte nem data: anúncios soltos, sem link nem registro de quando foram coletados.
• Comparação sem homogeneização: imóvel de 60 m² comparado a um de 120 m² sem nenhum ajuste.
• Valor sem data de referência: o art. 5º, V exige a data; mercado muda, valor envelhece.
• Campos herdados de outro parecer: finalidade trocada, cidade errada, nome do solicitante anterior.
• Anexos ignorados: sem mapa, sem certidão da matrícula, sem fotos.
• Currículo ausente: o art. 5º, VI pede identificação, breve currículo e assinatura do avaliador.
• Misturar avaliações de finalidades diferentes: valores de locação na amostra de venda (ou o contrário) distorcem toda a análise.

Variações do modelo

PTAM de locação

O esqueleto é o mesmo; mudam o objetivo (determinar o valor do aluguel) e a amostra, que passa a ser de ofertas de locação comparáveis. A conclusão apresenta o valor locatício mensal com data de referência.

PTAM de terreno

Use comparáveis de terrenos da região e dê peso à seção de aproveitamento econômico (zoneamento, potencial construtivo), que a própria resolução manda descrever.

PTAM para uso judicial

A estrutura não muda, mas o rigor sim: currículo mais detalhado, anexos completos, amostra robusta e, se você tem CNAI, selo certificador afixado. O documento será lido por quem procura pontos fracos.

Onde entram os dados do LaudoImóvel

Transparência: o LaudoImóvel não emite PTAM. O parecer é seu, corretor, e é isso que a resolução determina. O que fazemos é a parte do trabalho que consome horas: geramos a pesquisa de mercado com amostra de imóveis comparáveis reais da região, o tratamento estatístico conforme a NBR 14653-2 e o valor de mercado central com faixa, em minutos. É assim que corretores e imobiliárias que emitem avaliações com frequência ganham escala sem perder fundamentação. Você confere as informações, ajusta pelo que viu na vistoria antes de avaliar, anexa ao seu modelo e assina. Veja um exemplo de parecer para conhecer o formato.

Perguntas frequentes

Existe um modelo oficial do CRECI para PTAM?

Não existe um formulário único obrigatório. Alguns CRECIs regionais mantêm plataformas geradoras de PTAM para os inscritos, mas o que a Resolução COFECI 1.066/2007 exige são os requisitos mínimos do art. 5º, em qualquer formato de documento.

O modelo serve para PTAM de terreno ou imóvel rural?

Serve para terreno urbano, ajustando a amostra e o aproveitamento econômico. Para imóvel rural, a referência metodológica muda (NBR 14653-3) e a pesquisa de comparáveis é mais especializada; o esqueleto documental continua válido.

A formatação do PTAM precisa seguir norma da ABNT?

A resolução não exige formatação ABNT. O que importa é o conteúdo: requisitos mínimos, metodologia indicada e valor com data de referência. A NBR 14653 entra como referência da metodologia de avaliação, não como regra estética.

Posso preencher o modelo no Word ou no Google Docs?

Sim. O arquivo é .docx editável e funciona nos dois. Remova os textos de instrução antes de emitir a versão final.

Quantos imóveis preciso na amostra?

A resolução não fixa número mínimo. Na prática, amostras com menos de cinco comparáveis são frágeis. O parecer do LaudoImóvel, usado como insumo da pesquisa, trabalha com dezenas de registros de mercado da região e informa o tamanho da amostra utilizada.