Modelo de PTAM: estrutura completa e download editável (2026)

Quem procura um modelo de PTAM geralmente está com prazo curto: o cliente pediu o parecer, o processo exige um valor de referência, a captação depende de um documento profissional. Copiar o primeiro arquivo que aparece na internet, porém, costuma sair caro. Boa parte dos modelos que circulam não atende aos requisitos mínimos da Resolução COFECI 1.066/2007, e um parecer incompleto pode ser questionado pelo cliente, pela outra parte ou pelo juiz.

Este guia mostra a estrutura completa de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), seção por seção, com base no texto da própria resolução. E disponibiliza um modelo editável gratuito para você preencher com os dados do imóvel e da sua pesquisa de mercado.

Modelo de PTAM editável (gratuito)

Arquivo .docx com as seções exigidas e recomendadas pela Resolução COFECI 1.066/2007, pronto para preencher com os dados do imóvel e da sua pesquisa de mercado.

Receber o modelo por e-mail

Ao pedir o modelo, você recebe o arquivo por e-mail e mais 2 e-mails com dicas de preenchimento e um exemplo de parecer. Cancele quando quiser.

Kit PTAM completo

R$ 97 pagamento único

Tudo do modelo grátis, mais a parte que toma tempo: o cálculo.

• Planilha de cálculo por fatores (Excel, Google Sheets e LibreOffice): você lança os comparáveis, ela homogeneiza, sanea, calcula a faixa de valor e o grau de fundamentação.
• Relatório montado para imprimir em PDF, com o seu nome e o seu CRECI.
• Exemplo preenchido, modelo em Word, guia e mini-curso dos fatores.

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O que é (e o que não é) um modelo de PTAM

O PTAM é o documento em que o corretor de imóveis apresenta, com critérios técnicos, uma análise de mercado para chegar ao valor de comercialização de um imóvel. Vale para uso extrajudicial (venda, locação, partilha amigável, garantia) e também judicial.

Segundo o art. 4º da Resolução COFECI nº 1.066/2007, o PTAM é o documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Um modelo, portanto, é só o esqueleto: os campos certos, na ordem certa. O que dá valor ao documento é o preenchimento, em especial a amostra de imóveis comparáveis e o tratamento dos dados. Modelo sem pesquisa de mercado é papel timbrado, não é avaliação.

Antes de preencher, confirme que você está apto a assinar: o guia quem pode emitir um PTAM resume as regras do CRECI e do CNAI.

Os requisitos mínimos da Resolução COFECI 1.066/2007

O art. 5º da resolução lista o que nenhum parecer pode deixar de ter:

1. Identificação do solicitante
2. Objetivo do parecer técnico
3. Identificação e caracterização do imóvel
4. Indicação da metodologia utilizada
5. Valor resultante e sua data de referência
6. Identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador

A norma ainda detalha a caracterização do imóvel: identificação do proprietário, número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e endereço completo, além de medidas perimétricas, área, localização e confrontações, benfeitorias, contexto de vizinhança e infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria. Por fim, recomenda três anexos: mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico.

O modelo abaixo organiza tudo isso em 10 seções:

A estrutura do modelo, seção por seção

1. Identificação do solicitante e do corretor

Abra com os dados de quem pediu a avaliação (nome, CPF ou CNPJ, contato) e os seus: nome completo, número de inscrição no CRECI, inscrição no CNAI se houver, e um breve currículo com formação, tempo de atuação e região de trabalho. O currículo é exigência expressa do art. 5º, VI, e pesa na credibilidade do documento.

2. Objetivo e finalidade

Diga para que o parecer técnico será usado: venda, compra, locação, garantia junto a instituições financeiras, inventário, partilha de bens ou instrução de processo judicial. A finalidade orienta a profundidade da fundamentação e os anexos necessários. Um parecer para partilha, por exemplo, tende a ser lido por advogados das duas partes; capriche na clareza.

3. Documentação analisada

Liste os documentos consultados: certidão de matrícula atualizada, carnê de IPTU, convenção de condomínio quando for o caso. Se algum documento não foi apresentado, registre a ausência. Isso protege você e delimita a responsabilidade do trabalho.

4. Vistoria e caracterização do imóvel

Registre a data da vistoria (exigência do § 2º) e descreva o imóvel: tipo, endereço completo, área privativa e total, medidas e confrontações, número de quartos e vagas, padrão construtivo, estado de conservação, benfeitorias e características da vizinhança e da infraestrutura disponível. Fotografe tudo: o relatório fotográfico é um dos anexos recomendados.

5. Pesquisa de mercado: a amostra de comparáveis

Esta é a seção que separa um parecer sério de um formulário preenchido. Reúna imóveis comparáveis da mesma região, semelhantes em tipo, área e padrão, e registre as informações essenciais de cada um: valores pedidos ou transacionados, fonte e data de coleta. A resolução não fixa quantidade mínima, mas amostras pequenas fragilizam a conclusão: com três ou quatro anúncios, qualquer outlier distorce o resultado.

6. Metodologia: método comparativo direto de dados de mercado

Indique a metodologia utilizada (art. 5º, IV). Na avaliação de imóveis urbanos, o padrão é o método comparativo direto de dados de mercado, o mesmo da NBR 14653-2: os comparáveis passam por homogeneização (ajustes por área, localização e características) e por tratamento estatístico até chegar ao valor do imóvel avaliando. Descreva os ajustes que você aplicou; metodologia sem explicação técnica vira caixa preta.

7. Cálculo e valor resultante

Apresente o caminho do cálculo: a amostra, os ajustes de homogeneização, o tratamento dos dados e o valor unitário (R$/m²) aplicado ao imóvel. Números redondos demais, sem memória de cálculo, são o primeiro alvo de questionamento.

8. Conclusão com valor e faixa

Feche com o valor de mercado apurado e a data de referência (art. 5º, V). Boa prática: apresentar também a faixa de valor defensável (mínimo e máximo), que reflete a variabilidade real do mercado imobiliário e dá margem ao cliente nas negociações.

9. Fundamentação legal e assinatura

Cite a base da sua competência: art. 3º da Lei 6.530/78, que atribui ao corretor a prerrogativa de opinar sobre a comercialização imobiliária, e a Resolução COFECI 1.066/2007. Se você é inscrito no CNAI, afixe o selo certificador fornecido pelo seu CRECI. Assine e date.

10. Anexos

Inclua os três anexos recomendados pela resolução (mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico) e acrescente a tabela completa da amostra com fontes e datas. Quanto mais verificável, mais forte o parecer.

Os erros mais comuns nos modelos gratuitos

• Amostra sem fonte nem data: anúncios soltos, sem link nem registro de quando foram coletados.
• Comparação sem homogeneização: imóvel de 60 m² comparado a um de 120 m² sem nenhum ajuste.
• Valor sem data de referência: o art. 5º, V exige a data; mercado muda, valor envelhece.
• Campos herdados de outro parecer: finalidade trocada, cidade errada, nome do solicitante anterior.
• Anexos ignorados: sem mapa, sem certidão da matrícula, sem fotos.
• Currículo ausente: o art. 5º, VI pede identificação, breve currículo e assinatura do avaliador.
• Misturar avaliações de finalidades diferentes: valores de locação na amostra de venda (ou o contrário) distorcem toda a análise.

Variações do modelo

PTAM de locação

O esqueleto é o mesmo; mudam o objetivo (determinar o valor do aluguel) e a amostra, que passa a ser de ofertas de locação comparáveis. A conclusão apresenta o valor locatício mensal com data de referência.

PTAM de terreno

Use comparáveis de terrenos da região e dê peso à seção de aproveitamento econômico (zoneamento, potencial construtivo), que a própria resolução manda descrever.

PTAM para uso judicial

A estrutura não muda, mas o rigor sim: currículo mais detalhado, anexos completos, amostra robusta e, se você tem CNAI, selo certificador afixado. O documento será lido por quem procura pontos fracos.

Onde entram os dados do LaudoImóvel

Transparência: o LaudoImóvel não emite PTAM. O parecer é seu, corretor, e é isso que a resolução determina. O que fazemos é a parte do trabalho que consome horas, e entregamos já no formato deste modelo: o documento sai como Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com introdução e identificação conforme a Resolução COFECI 1.066/2007, o bloco de vistoria para você preencher (região, terreno, edificação e relato), a pesquisa de mercado com amostra de imóveis comparáveis reais da região, o tratamento estatístico conforme a NBR 14653-2, o valor conclusivo ajustável dentro da faixa técnica e o bloco de assinatura com seus registros. Você completa a vistoria, anexa fotos e documentos e assina.

Quem precisa de um só compra 1 crédito por R$ 179,90, sem mensalidade. Quem emite com frequência paga de R$ 99,80 a R$ 49,97 por documento nos pacotes, com nome, logo e registro em todos. Veja um exemplo de parecer para conhecer o formato e os planos para corretores.

Perguntas frequentes

Existe um modelo oficial do CRECI para PTAM?

Não existe um formulário único obrigatório. Alguns CRECIs regionais mantêm plataformas geradoras de PTAM para os inscritos, mas o que a Resolução COFECI 1.066/2007 exige são os requisitos mínimos do art. 5º, em qualquer formato de documento.

O modelo serve para PTAM de terreno ou imóvel rural?

Serve para terreno urbano, ajustando a amostra e o aproveitamento econômico. Para imóvel rural, a referência metodológica muda (NBR 14653-3) e a pesquisa de comparáveis é mais especializada; o esqueleto documental continua válido.

A formatação do PTAM precisa seguir norma da ABNT?

A resolução não exige formatação ABNT. O que importa é o conteúdo: requisitos mínimos, metodologia indicada e valor com data de referência. A NBR 14653 entra como referência da metodologia de avaliação, não como regra estética.

Posso preencher o modelo no Word ou no Google Docs?

Sim. O arquivo é .docx editável e funciona nos dois. Remova os textos de instrução antes de emitir a versão final.

Quantos imóveis preciso na amostra?

A resolução não fixa número mínimo. Na prática, amostras com menos de cinco comparáveis são frágeis. O parecer do LaudoImóvel, usado como insumo da pesquisa, trabalha com dezenas de registros de mercado da região e informa o tamanho da amostra utilizada.

O modelo serve para avaliação em inventário?

Serve. Inventário e partilha estão entre as finalidades mais comuns do PTAM: basta declarar a finalidade na identificação do parecer e caprichar na pesquisa de mercado, porque o valor pode ser conferido pela Fazenda estadual e pelos demais herdeiros. O processo completo, incluindo o que a lei exige em cada via do inventário, está no guia de avaliação de imóvel para inventário.

O PTAM serve para questionar o valor de referência da reforma tributária?

Serve como peça técnica. A reforma tributária criou uma estimativa oficial de valor para cada imóvel do CIB, que a própria lei permite impugnar, e defesas em arbitramento de ITBI e ITCMD já dependem de demonstração técnica do valor real. Um PTAM com amostra sólida e método comparativo é o instrumento natural dessas discussões na esfera administrativa. O cenário completo está no guia do valor de referência na reforma tributária.