Software de avaliação de imóveis: SisDEA, INFER, TS-Sisreg, Avalurb e alternativas (2026)

Quem avalia imóveis com frequência, corretor avaliador, engenheiro ou perito judicial, acaba escolhendo entre quatro softwares tradicionais: SisDEA, INFER-32, TS-Sisreg e Avalurb. Todos calculam conforme a NBR 14653, mas há uma diferença que nenhuma tabela de recursos mostra: eles são motores de cálculo. A pesquisa de comparáveis, que é a parte mais demorada do trabalho, continua sendo feita à mão. Este guia compara os quatro e mostra quando a alternativa com dados inclusos resolve mais rápido.

Em agosto de 2026, o cenário é este: SisDEA, INFER-32, TS-Sisreg e Avalurb são programas de computador (desktop), vendidos por licença ou assinatura; o Avalurb trabalha com tratamento por fatores, sem exigir estatística avançada. Nenhum dos tradicionais é 100% web e nenhum inclui dados de mercado. O parecer automatizado do LaudoImóvel inverte a lógica: amostra de comparáveis reais, regressão e documento saem juntos, por R$ 49,90 a R$ 179,90 por avaliação, sem mensalidade.

O que um software de avaliação precisa resolver

O trabalho de avaliar um imóvel pela NBR 14653 tem três blocos, e é útil comparar as ferramentas por eles:

1. Amostra: encontrar imóveis comparáveis, coletar características, montar a planilha de dados de mercado. É o bloco que mais consome horas.
2. Cálculo: tratar a amostra (inferência estatística ou fatores), testar o modelo, verificar os pressupostos e enquadrar o grau de fundamentação.
3. Documento: transformar tudo em laudo ou parecer apresentável, com tabelas, gráficos e anexos, pronto para o cliente, o juízo ou a licitação.

Os softwares tradicionais atacam os blocos 2 e 3. O bloco 1 fica com o avaliador: portais, planilha própria ou serviços de pesquisa de mercado (como o Caxias IA, que exporta amostras com dados de anúncios e transações de ITBI para usar em qualquer software).

Tabela comparativa

Os quatro tradicionais, um a um

Todos são atualizados conforme as normas da série NBR 14653 e atendem quem emite laudos para bancos, particulares e perícias judiciais. A diferença está no formato, no método e na curva de aprendizado.

SisDEA (Pelli Sistemas)

O mais completo tecnicamente, com a maior amplitude de técnicas para avaliações de imóveis urbanos, rurais e de máquinas e equipamentos: regressão linear e não linear, análise envoltória de dados (DEA) e redes neurais artificiais. Licença permanente ativada por hardlock USB ou assinatura por período, rodando em Windows 10 e 11. É a escolha natural do avaliador que modela por conta própria e precisa de amplitude de métodos, inclusive fora do universo urbano.

INFER-32 (Ária Informática)

Referência tradicional de inferência estatística no Brasil, usado há décadas por avaliadores no país e fora dele, para imóveis urbanos e rurais, e presença constante nos cursos clássicos de inferência. Programa de computador, sem versão online, com licença de pagamento único e sem prazo de validade. A fabricante segue ativa: em 2025 lançou o INFER Plus, nova geração da ferramenta.

TS-Sisreg (Tecsys Engenharia)

Uma máquina de cálculo: regressão linear e redes neurais, registro completo das informações da amostra, gráficos e tabelas diretos. Também é desktop, sem formato online. Perfil parecido com o do INFER: força total no bloco de cálculo, para quem domina o processo.

Avalurb

O mais simples de operar. Trabalha com estatística descritiva e tratamento por fatores (homogeneização), o que atende avaliações urbanas e rurais sem exigir estudo profundo de inferência. Bom ponto de partida para corretores avaliadores; o limite aparece quando o trabalho exige grau de fundamentação mais alto, que pede tratamento por regressão.

O que nenhum deles entrega: os dados

A conta de tempo do avaliador raramente estoura no cálculo; estoura na pesquisa. Encontrar 15, 20 comparáveis defensáveis, com característica por característica preenchida, consome mais horas do que rodar qualquer regressão. E é aí que os softwares tradicionais param: o banco de dados é problema seu. No fim, a qualidade da amostra decide a qualidade do laudo, qualquer que seja o motor de cálculo.

O parecer automatizado ataca exatamente esse bloco. No LaudoImóvel, a amostra de comparáveis reais vem inclusa, a regressão ponderada roda conforme a NBR 14653-2 com grau de fundamentação calculado, e o documento sai pronto: valor central, faixa, gráficos de diagnóstico e a tabela de comparáveis utilizados. O painel permite ao profissional habilitado assumir o trabalho: ajustar o valor conclusivo dentro de uma faixa técnica, acrescentar observações e fotos da vistoria, anexar ART, RRT ou matrícula e assinar. O documento vira o PTAM do corretor ou o laudo do engenheiro, aceito em uso extrajudicial, licitações e processos judiciais; na perícia, o perito nomeado usa o sistema como ferramenta de trabalho e assina com o seu CNAI ou a sua ART. O funcionamento está detalhado no comparativo avaliação presencial ou online e num exemplo real de parecer.

Há ainda a questão da fonte dos dados. Amostra de anúncio carrega preço pedido, e quem defende laudo em juízo sabe o quanto isso rende questionamento. Trabalhar também com transações reais registradas em ITBI, quando disponíveis, muda o patamar da defesa: em São Paulo, a mediana anunciada de apartamento (R$ 870.000) é quase o dobro da mediana efetivamente vendida (R$ 451.982, dados de ITBI de 2025). Os dados estão públicos em preço real dos apartamentos em São Paulo.

Quando o software tradicional é a escolha certa

A comparação honesta tem dois lados, e há casos em que o tradicional ganha:

• Você quer controlar o modelo: escolher variáveis, testar transformações, remover outliers manualmente, justificar cada decisão metodológica em quesitos. Motores como SisDEA, INFER e TS-Sisreg existem para isso.
• Imóveis rurais, máquinas e equipamentos: o SisDEA cobre; o parecer automatizado do LaudoImóvel avalia apenas imóveis urbanos.
• Você já tem banco de comparáveis próprio e um fluxo montado; a dor dos dados não é sua.
• Trabalho offline ou política interna que exige software local.

No sentido inverso, o parecer automatizado costuma ganhar quando o volume é irregular (2 a 10 avaliações por mês tornam licença e anuidade caras por uso), quando o prazo é curto e quando o gargalo é a pesquisa de comparáveis, não o cálculo.

Como escolher em 30 segundos

• Corretor avaliador com volume irregular, foco em PTAM e captação, tudo 100% web: parecer automatizado por avaliação, com acesso através do navegador e sem mensalidade; pacotes por crédito ficam entre R$ 49,97 e R$ 99,80 por parecer.
• Engenheiro ou perito power user, modelagem própria, rurais e máquinas: SisDEA ou INFER; TS-Sisreg na mesma família.
• Quer o mais simples possível, sem estatística profunda: Avalurb, aceitando o limite de fundamentação do tratamento por fatores.
• Só falta a amostra: serviço de pesquisa de mercado (como o Caxias IA) alimentando o software que você já usa.

Perguntas frequentes

Qual o melhor software de avaliação de imóveis pela NBR 14653?

Depende do bloco do trabalho que trava o seu dia. Para modelagem estatística com controle total, SisDEA e INFER-32 são as referências desktop, com o TS-Sisreg na mesma família; o Avalurb simplifica com tratamento por fatores. Se o gargalo é a pesquisa de comparáveis e o prazo, o parecer automatizado com amostra inclusa resolve os três blocos de uma vez.

Os softwares de avaliação incluem os imóveis comparáveis?

Os tradicionais, não. SisDEA, INFER-32, TS-Sisreg e Avalurb calculam sobre a amostra que o avaliador coleta e digita. A pesquisa de mercado fica fora do software, e costuma ser a etapa mais demorada da avaliação. Alternativas com dados inclusos entregam a amostra junto com o cálculo.

Posso usar um parecer automatizado em perícia judicial?

O perito ou avaliador nomeado pelo juízo pode usar o sistema como ferramenta de trabalho: ele confere a amostra, faz a vistoria, ajusta o valor conclusivo, anexa os documentos e assina o laudo com o seu CNAI ou a sua ART. A responsabilidade técnica é sempre de quem assina, como em qualquer software de avaliação. Sem um profissional assinando, o parecer vale como referência técnica, não como perícia.

Quanto custa um software de avaliação de imóveis?

Em agosto de 2026: SisDEA, INFER-32, TS-Sisreg e Avalurb trabalham com licença ou assinatura cotadas com os fabricantes; o INFER-32, por exemplo, divulga licença de pagamento único sem prazo de validade, e o SisDEA oferece licença permanente por hardlock ou assinatura por período. No modelo por uso, o LaudoImóvel cobra R$ 49,90 (estimativa) a R$ 179,90 (parecer completo) por avaliação, e os pacotes de créditos para profissionais ficam entre R$ 49,97 e R$ 99,80 por parecer, sem mensalidade.

Preciso saber estatística para usar essas ferramentas?

Para inferência com regressão (SisDEA, INFER, TS-Sisreg), sim: o avaliador precisa interpretar o modelo, os testes e os pressupostos, até para sustentar o grau de fundamentação. O tratamento por fatores (Avalurb) exige menos, com fundamentação mais limitada. No parecer automatizado, a regressão, os diagnósticos e o enquadramento na norma já saem calculados e explicados no documento; a leitura crítica continua sendo do profissional.

A forma mais rápida de comparar é olhar um resultado real: veja um exemplo de parecer com amostra, regressão e grau de fundamentação, e os planos para corretores avaliadores com preço por parecer.