PTAM manual ou automatizado: custo, prazo e o que muda na assinatura (2026)

Todo Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica passa pelas mesmas etapas: pedido e finalidade, documentação, vistoria, pesquisa de mercado, tratamento dos dados, conclusão de valor, anexos e assinatura. A diferença entre o PTAM manual e o automatizado está em uma única etapa, a pesquisa de mercado, que por acaso é a que consome mais horas. Este guia mostra o que muda em custo, prazo e método no processo de elaboração quando essa etapa é feita por sistema, e o que não muda nunca: quem assina responde pelo documento.

Em setembro de 2026, um PTAM feito do zero consome de 3 a 6 horas de trabalho do corretor de imóveis, a maior parte coletando e conferindo imóveis comparáveis. Com a pesquisa de mercado gerada por sistema, a amostra, o tratamento estatístico conforme a NBR 14653-2 e o valor com faixa saem em cerca de 2 minutos, e o tempo do corretor vai para a vistoria e a análise. O que permanece igual: a vistoria é presencial, a conclusão é do profissional e a assinatura carrega a responsabilidade técnica.

Como é elaborado um PTAM, etapa por etapa

A Resolução COFECI 1.066/2007 define o PTAM como o documento em que o corretor de imóveis apresenta, com critérios técnicos, uma análise de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel. Na prática, a elaboração segue esta ordem:

1. Pedido e finalidade. Venda, locação, partilha, garantia, inventário ou uso judicial. A finalidade define a profundidade da fundamentação e os anexos.
2. Documentação. Certidão de matrícula atualizada, carnê de IPTU, convenção de condomínio quando houver.
3. Vistoria. Visita ao imóvel com registro de data, medidas, estado de conservação, benfeitorias, padrão construtivo e características da região.
4. Pesquisa de mercado. Busca de imóveis comparáveis na mesma região, com valores, fonte e data de cada uma das informações.
5. Tratamento dos dados. Homogeneização e tratamento estatístico até chegar ao valor unitário e ao valor do imóvel avaliando.
6. Conclusão. Valor de mercado com data de referência e, por boa prática, a faixa defensável.
7. Anexos. Mapa de localização, certidão da matrícula e relatório fotográfico, os três recomendados pela resolução.
8. Assinatura. Identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador, com o número do CRECI e, se houver, do CNAI.

A estrutura completa, seção por seção, está no modelo de PTAM. O que muda entre manual e automatizado é a etapa 4 e, por consequência, a 5.

Onde o tempo vai: a pesquisa de mercado feita à mão

Corretores que já montaram um PTAM do zero conhecem a rotina. Abrir os portais, filtrar por bairro, tipo, área e número de quartos, descartar anúncios repetidos, ligar para confirmar se o imóvel ainda está disponível, anotar valor, fonte e data em uma planilha e, no fim, ajustar cada comparável por área, localização e características antes do tratamento estatístico. Com sorte, a amostra fecha com 6 a 10 imóveis.

Três problemas aparecem sempre:

• Preço pedido não é preço de venda. Anúncio carrega a expectativa do proprietário. Em São Paulo, a mediana anunciada de apartamento é quase o dobro da mediana efetivamente vendida registrada em ITBI, como mostra o relatório de preço real dos apartamentos em São Paulo.
• Amostra pequena. Com três ou quatro anúncios, qualquer imóvel fora do padrão distorce o resultado, e a conclusão fica frágil diante de cliente, advogado ou juiz.
• Rastreabilidade. Comparável sem link e sem data de coleta não sustenta o valor quando alguém questiona meses depois.

O que o PTAM automatizado faz, e o que ele não faz

Chamar de PTAM automatizado é um atalho de linguagem. O que o sistema gera é a pesquisa de mercado e o tratamento dos dados, entregues em um documento no formato do parecer: amostra de imóveis comparáveis reais da região, com fonte e data, tratamento estatístico por inferência conforme a NBR 14653-2, grau de fundamentação, valor central com faixa e data de referência. No LaudoImóvel o documento já sai com a introdução conforme a Resolução COFECI 1.066/2007, o bloco de vistoria para o corretor preencher, o valor conclusivo ajustável dentro da faixa técnica e o bloco de assinatura com os registros do profissional.

O que o sistema não faz, porque não pode: a vistoria, o julgamento sobre o estado de conservação e as benfeitorias, o ajuste do valor conclusivo pelo que foi visto no imóvel, a assinatura e a responsabilidade técnica. O PTAM continua sendo o documento do corretor de imóveis. O sistema entrega a parte demorada; o profissional entrega o parecer.

Comparativo: pesquisa manual e pesquisa automatizada

A linha que importa é a das horas. O honorário do PTAM remunera a responsabilidade técnica e a análise de quem assina, e continua sendo definido pela tabela referencial do CRECI e pelo mercado, como detalha o guia quanto custa um PTAM. O que a automatização muda é quanto desse honorário sobra depois de descontar o tempo.

Em quanto tempo fica pronto um PTAM

No fluxo manual, o prazo de entrega ao cliente costuma ficar entre 2 e 10 dias, porque a pesquisa de mercado disputa a agenda com captação, visitas e negociação. No fluxo com pesquisa automatizada, a amostra e o valor com faixa saem em minutos, e o prazo passa a depender só da vistoria e da montagem do documento. Um pedido feito de manhã pode ser entregue no mesmo dia, com vistoria à tarde. Para o cliente que precisa do valor para uma partilha, uma proposta, um contrato ou uma discussão jurídica em processo, a diferença de prazo é o próprio argumento de venda do serviço.

Quando a pesquisa manual continua sendo a escolha certa

• Imóvel atípico. Galpão, imóvel de esquina com uso misto, terreno com potencial construtivo relevante ou imóvel de alto padrão sem comparáveis diretos pedem pesquisa dirigida e, muitas vezes, mais de um método.
• Imóvel rural. A referência metodológica muda para a NBR 14653-3, e a amostra é outra.
• Mercado raso. Há cidades pequenas no Brasil com poucos negócios em que a amostra automatizada não fecha. O sistema informa quando não encontra comparáveis suficientes, e aí a coleta manual, com contato direto em imobiliárias locais, é o caminho.
• Exigência específica do contratante. Alguns editais e contratos pedem método ou formato determinado. Nesses casos, o parecer automatizado serve como base da pesquisa, não como documento final.

O que a resolução exige em qualquer dos dois caminhos

Manual ou automatizado, o art. 5º da Resolução COFECI 1.066/2007 não muda: identificação do solicitante, objetivo do parecer, identificação e caracterização do imóvel, indicação da metodologia, valor resultante com data de referência, e identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador. A caracterização do imóvel inclui matrícula, endereço, medidas, área, confrontações, benfeitorias, vizinhança, infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria. Mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico são os anexos recomendados. Quem pode assinar, com CRECI ativo e com ou sem CNAI, está no guia quem pode emitir um PTAM.

Perguntas frequentes

Como é elaborado o PTAM?

Em oito etapas: pedido e finalidade, documentação, vistoria, pesquisa de mercado, tratamento dos dados, conclusão de valor com data de referência, anexos e assinatura. A pesquisa de mercado e o tratamento dos dados são as etapas que podem ser feitas por sistema; vistoria, conclusão e assinatura são sempre do corretor.

Como emitir o PTAM?

Corretor de imóveis pessoa física com inscrição regular no CRECI elabora o documento com os requisitos mínimos do art. 5º da Resolução COFECI 1.066/2007, assina e entrega ao solicitante. Inscritos no CNAI podem afixar o selo certificador do CRECI. Não existe formulário oficial único: o formato é livre, o conteúdo mínimo não.

É obrigatório usar planilha para elaborar um PTAM?

Não, e sim para a consistência: o que se cobra é o conteúdo. A resolução exige a indicação da metodologia e o valor com data de referência, não a ferramenta. Planilha, software de inferência ou pesquisa de mercado gerada por sistema são meios; o que se avalia é a consistência da amostra e do tratamento.

Qual método deve ser utilizado na elaboração do PTAM?

Para imóveis urbanos, o método comparativo direto de dados de mercado, o mesmo da NBR 14653-2: os comparáveis passam por homogeneização ou tratamento estatístico até chegar ao valor do imóvel avaliando. Os métodos de renda, custo e involutivo entram em casos específicos, como imóveis de renda, construções sem comparáveis e terrenos para incorporação.

No PTAM é necessário colocar mapas?

A resolução recomenda três anexos: mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico. Não são obrigatórios em sentido estrito, mas um parecer sem eles perde força diante de quem vai conferir.

PTAM automático vale a pena?

Vale quando o imóvel é urbano, a região tem mercado ativo e o corretor precisa de prazo e de amostra rastreável. Não substitui a vistoria nem a assinatura, e não serve para financiamento bancário, que exige laudo de avaliador credenciado pelo banco. Para imóvel atípico, rural ou em mercado raso, a pesquisa manual segue sendo necessária.

Quanto tempo leva para fazer um PTAM?

Feito do zero, de 3 a 6 horas de trabalho e de 2 a 10 dias de prazo ao cliente. Com a pesquisa de mercado automatizada, a amostra e o valor saem em cerca de 2 minutos, e o prazo passa a depender só da vistoria: entrega no mesmo dia é viável.